Klimatberäkning för fastighetsbolag: energi, hyresgäster och scope 3

Ett fastighetsbolags klimatberäkning bygger på energi (el, fjärrvärme, fjärrkyla, egen uppvärmning), köpta material och entreprenader samt hyresgästernas energianvändning. Svårigheten är att dela upp dessa på rätt scope och att få data per fastighet, inte bara per bolag.

Siffran i årsredovisningen är sällan problemet. Problemet är att den ska gå att härleda: från bolagets totala utsläpp, via enskilda fastigheter, ner till en faktura. Den här artikeln går igenom vad som ingår, var gränserna går och vilka data du behöver samla in.

Vad ska ett fastighetsbolag räkna med i klimatberäkningen?

En klimatberäkning för en fastighet eller ett helt bestånd består av tre delar. Den första är energin som bolaget själv köper eller producerar: el, fjärrvärme, fjärrkyla och eventuell egen uppvärmning. Den andra är det bolaget köper in för att bygga, bygga om och underhålla: material och entreprenader. Den tredje är energin som hyresgästerna använder i sina lokaler och lägenheter.

Alla tre delar ska fördelas på scope 1, 2 och 3 enligt GHG-protokollet. Det är där de flesta fastighetsbolag fastnar, eftersom fördelningen beror på hur avtalen är skrivna. Två bolag med samma byggnader kan hamna i olika scope för samma kilowattimme.

Innan du räknar något måste du bestämma systemgräns. Vilka bolag, vilka fastigheter och vilka avtalstyper ingår? Skriv ner svaret. Det är det första en revisor kommer att fråga efter.

Begrepp i korthet

Begrepp	Betydelse
Scope 1	Direkta utsläpp från källor som bolaget äger eller kontrollerar, till exempel egen oljepanna, gaspanna eller fordon.
Scope 2	Indirekta utsläpp från köpt el, fjärrvärme och fjärrkyla.
Scope 3	Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan, till exempel köpta material, entreprenader och uthyrda tillgångar.
Hyresgästenergi	Energi som hyresgästerna använder i sina lokaler. Vilket scope den hamnar i beror på avtal och på hur bolaget drar gränsen.
Aktivitetsbaserad emissionsfaktor	Utsläpp per mätbar enhet, till exempel kg CO2e per kWh eller per kg material. Används i stället för schabloner baserade på kronor.
Systemgräns	Beslutet om vilka bolag, fastigheter, aktiviteter och avtal som ingår i beräkningen.

Energi: scope 1 och scope 2 i fastighetsbeståndet

Egen uppvärmning är scope 1. Det gäller värmepannor som bolaget äger och driver, oavsett om de eldas med olja, gas eller biobränsle. Biogena koldioxidutsläpp redovisas normalt separat enligt GHG-protokollet, men du ska dokumentera hur du hanterat dem.

Köpt el, fjärrvärme och fjärrkyla är scope 2. Fjärrvärme är alltså inte scope 3, trots att den kommer från en leverantör utanför bolaget. Du köper energin, och utsläppen uppstår hos energileverantören.

Platsbaserad eller marknadsbaserad el

Elen kan beräknas på två sätt. Platsbaserad metod (location-based) utgår från det genomsnittliga elnätets utsläpp. Marknadsbaserad metod (market-based) utgår från det avtal du faktiskt har, till exempel ursprungsgarantier eller ett specifikt elavtal. GHG-protokollet förespråkar att båda redovisas. Välj en metod som huvudsiffra, redovisa den andra bredvid och skriv ut vilken som är vilken.

Fjärrvärme har ofta olika emissionsfaktorer beroende på leverantör och ort. Använd leverantörens egen faktor för rätt år när den finns. En generell snittfaktor räcker som reservlösning, men flagga den som just det.

Hyresgästernas energi och scope 3

Den energi som hyresgästerna köper själva ligger utanför ert scope 2. För fastighetsägaren hamnar den normalt i scope 3, som uthyrda tillgångar (kategori 13, nedströms). Det gäller till exempel el som hyresgästen har eget abonnemang för och själv betalar.

Det är dock beroende på avtal och hur ni drar gränsen. Om ni köper energin och vidarefakturerar den till hyresgästen är bilden en annan, och energin kan hamna i ert scope 2. Samma sak om ni väljer att räkna utifrån finansiell eller operativ kontroll i stället för ägande. Det finns inte ett enda rätt svar för alla bolag.

Det som krävs är att gränsen är dokumenterad. Skriv ner vilka avtalstyper ni har (kallhyra, varmhyra, energi i hyran, separat mätning), vilket scope varje typ hamnar i och varför. Revisorn behöver kunna följa resonemanget utan att ringa er.

Material, ombyggnad och entreprenader

Köpta byggmaterial och entreprenader är scope 3. Material till ombyggnad och underhåll hör hemma i köpta varor och tjänster, och större investeringar kan räknas som kapitalvaror. Här står ofta de största utsläppen, särskilt i bolag som bygger eller renoverar mycket.

För nyproduktion gäller dessutom klimatdeklaration för byggnader, som vi har skrivit om i en separat artikel. Siffrorna från klimatdeklarationen kan återanvändas i bolagets övriga klimatredovisning, så länge ni håller reda på att de är samma utsläpp och inte räknar dem två gånger.

För underhåll och mindre ombyggnader finns sällan en färdig deklaration. Då behöver du mängder (kilo, kvadratmeter, kubikmeter) från entreprenörens faktura eller kalkyl. Det går att göra, men bara om fakturaunderlaget är tillräckligt detaljerat.

Data per fastighet: vad som brukar saknas

De flesta fastighetsbolag har mer data än de tror, men den ligger på fel nivå. Faktureringen är ofta samlad per bolag eller per anläggningsnummer, och klimatberäkningen behöver den per fastighet. Följande luckor återkommer:

• Energimätare som inte kan kopplas till en enskild fastighet, eller gemensamma mätare för flera byggnader.
• Fakturor för el och fjärrvärme som saknar tydlig fastighetsbeteckning.
• Arealuppgifter som inte stämmer med fastighetssystemet, vilket gör nyckeltal per kvadratmeter missvisande.
• Avfall, där volymer och fraktioner ligger hos renhållningsbolag och sällan når fastighetssystemet.
• Vatten, där förbrukningen ofta redovisas på årsbasis och inte per månad eller byggnad.

Börja med energin. Den har tydligast data och störst betydelse. Avfall och vatten kan komma i nästa steg, men lägg in dem i planen från början så att strukturen finns när datan gör det.

Vanliga misstag

Det vanligaste misstaget är att blanda marknadsbaserad och platsbaserad el mellan fastigheter eller år utan att säga det. Siffrorna blir då omöjliga att jämföra. Välj metod, redovisa den och behåll den.

Nästa misstag är dubbelräkning av hyresgästenergi. Om ni räknar in energin i scope 2 för de fastigheter där ni köper och vidarefakturerar, och sedan lägger samma kilowattimmar i scope 3, har siffran dubblerats. Det händer när två personer tar fram varsin del av datan.

Det tredje är att räkna på pengar i stället för mängder. Spend-based-beräkningar, där fakturabelopp multipliceras med en genomsnittlig faktor, fungerar som första uppskattning. De säger däremot ingenting om vilket material som valdes, och prisökningar ser ut som utsläppsökningar. Använd aktivitetsdata när den finns.

Det fjärde är att göra beräkningen en gång om året. Då upptäcker ni felen i februari, när det är för sent att hämta in fakturor och mätarställningar. Dessutom får ni ingen chans att följa effekten av en åtgärd medan den pågår.

Så får du en månatlig, spårbar beräkning

Grunden är att data hämtas från de system där den redan finns: ekonomisystemet för fakturor och inköp, fastighetssystemet för byggnader, areor och avtal. Då slipper ni sammanställa kalkylblad varje kvartal, och varje siffra kan följas tillbaka till en faktura.

Wellfish är byggt för det arbetssättet. Plattformen hämtar data direkt från bolagets ekonomi- och fastighetssystem. Automatiska datakällor används där de finns, och manuell inmatning stöds där de saknas. AI tolkar och kategoriserar inköp enligt GHG-protokollet och använder aktivitetsbaserade emissionsfaktorer där det går. Branschspecifika faktorer finns för energi, material, avfall och drift. Läs mer om hur det fungerar på Wellfishs sida för fastighetsbolag och om klimatrapportering.

Utöver klimatdata finns datapunkter för vatten, energi, avfall, sociala nyckeltal och leverantörsansvar. Plattformen stöder GRI, CSRD och VSME, och den är byggd för att vara revisionssäker och transparent. Plattformen kan vara igång på 14 dagar när data och ansvar finns på plats, utan konsulter och workshops. Vill du veta hur rapporteringen går till i praktiken finns en guide till CSRD-rapportering, och här kan du kontrollera om ert bolag omfattas.

Det som avgör tidplanen är inte tekniken. Det är att någon på bolaget äger frågan, att systemgränsen är beslutad och att fastighetsbeteckningarna på fakturorna går att koppla till rätt byggnad.

Frequently Asked Questions

Vilka utsläpp ska ett fastighetsbolag räkna med?

Räkna med energi (el, fjärrvärme, fjärrkyla och egen uppvärmning), köpta material och entreprenader samt hyresgästernas energianvändning. Energin fördelas på scope 1 och 2, medan material, entreprenader och uthyrda tillgångar normalt hamnar i scope 3. Vad som ingår i detalj avgörs av er systemgräns, som bör vara dokumenterad.

Är fjärrvärme scope 2?

Ja. Köpt fjärrvärme och fjärrkyla räknas som scope 2, tillsammans med köpt el. Utsläppen uppstår hos leverantören, men det är ni som köper energin. Använd leverantörens emissionsfaktor för rätt år när den finns.

Hur hanterar jag hyresgästernas energi?

Energi som hyresgästerna köper själva hamnar normalt i scope 3 som uthyrda tillgångar. Det är dock beroende på avtal och hur ni drar gränsen, till exempel om ni köper och vidarefakturerar energin. Dokumentera gränsen och se till att samma kilowattimme inte räknas i både scope 2 och scope 3.

Hur ofta bör jag göra klimatberäkningen?

Månatligt är bättre än årligt, eftersom ni då upptäcker saknade fakturor och felaktiga mätardata medan de går att rätta. En månatlig beräkning gör också att ni kan följa effekten av åtgärder under året. Förutsättningen är att data hämtas från era ordinarie system och inte sammanställs för hand.

Vill du se hur det fungerar för ett fastighetsbestånd? Boka en demo eller starta ett gratis konto.